Analyse du marché · Septembre 2026
Déficit de logements en Côte d’Ivoire : où en est-on réellement en 2026 ?
Le déficit de logements en Côte d’Ivoire est désormais estimé à plus de 800 000 unités. Mais entre les logements annoncés, construits, en chantier ou simplement prévus à terme, les chiffres sont souvent mélangés. Voici ce que les données publiques permettent réellement de comprendre.
Données publiques consultées et vérifiées le 3 septembre 2026.
L’essentiel à retenir
- La dernière estimation officielle disponible situe le déficit cumulé à plus de 800 000 logements. Il s’agit d’un ordre de grandeur, pas d’un recensement actualisé chaque mois.
- Le Programme présidentiel de logements sociaux et économiques avait permis la réalisation d’environ 37 000 logements fin 2024, puis le ministère a communiqué sur environ 40 000 logements en 2025.
- Le Programme d’urgence porte sur 25 000 logements prévus. Ce volume ne correspond donc pas à 25 000 logements déjà disponibles.
- Une forte demande nationale ne garantit ni la rentabilité d’un programme, ni la solvabilité des locataires, ni la livraison d’un logement acheté sur plan.
Plus de 800 000 logements manquants : que mesure ce chiffre ?
Le chiffre de plus de 800 000 logements correspond à une estimation du déficit cumulé de l’offre. Il a été communiqué par les autorités ivoiriennes fin 2024, puis repris dans le bilan présenté par le ministère en 2025.
Il ne signifie pas que 800 000 familles seraient toutes sans toit. Il traduit plutôt un écart accumulé entre les besoins de logement et une offre formelle adaptée, disponible et financièrement accessible. Cet écart peut prendre plusieurs formes : cohabitation contrainte, habitat précaire, logements trop éloignés des bassins d’emploi ou offre neuve inaccessible aux revenus des ménages concernés.
37 000, 40 000, 25 000 ou 150 000 logements : pourquoi ces chiffres diffèrent
Les annonces publiques ne parlent pas toujours du même périmètre ni du même stade d’avancement. Pour lire correctement l’actualité du logement en Côte d’Ivoire, il faut séparer les réalisations déclarées, les chantiers lancés, les programmes votés et les capacités envisagées à long terme.
| Chiffre | Statut | Ce qu’il signifie | Date de référence |
|---|---|---|---|
| Plus de 800 000 | Estimation | Déficit cumulé de l’offre de logements à l’échelle nationale. | Fin 2024, repris en 2025 |
| 37 000 à 40 000 | Réalisés | Logements annoncés comme réalisés dans le cadre du programme présidentiel. | Décembre 2024 à 2025 |
| 25 000 | Programme engagé | Programme d’urgence prévu pour la location simple et la location-vente, dont 20 000 unités à Abidjan et 5 000 à l’intérieur du pays. | Bilan ministériel 2025 |
| 150 000 | Objectif | Ambition globale du programme présidentiel. Ce n’est pas un volume aujourd’hui livré. | Horizon 2030 |
| 45 000 | Capacité à terme | Potentiel annoncé pour l’ensemble du site d’Ahoué sur 350 hectares, réalisé progressivement par plusieurs promoteurs. | Mai 2026 |
Où en sont les principaux programmes en 2026 ?
En mai 2026, le ministre de l’Urbanisme, du Logement et du Cadre de vie a visité le site d’Ahoué, sur la route d’Alépé. Les informations publiées permettent de distinguer les premières opérations visibles de la capacité annoncée pour l’ensemble de la zone.
Les Jardins d’Ahoué
La première phase annoncée comprend 1 400 logements. Six immeubles devaient atteindre le stade du gros œuvre en 2026, avec des livraisons annoncées à partir de 2027. D’autres bâtiments sont envisagés pour 2028.
International City et Riviera Stella 2
L’opérateur concerné prévoit plus de 1 300 logements répartis entre appartements et maisons. Le ministère indiquait en mai 2026 que certaines unités étaient déjà livrées et habitées, sans publier de décompte détaillé.
Yopougon BAE
Le programme d’urgence comprend une opération à la cité policière BAE. Le bilan ministériel 2025 faisait état du démarrage de 800 logements sur ce site.
Akoupé-Zeudji PK24
Le même bilan signalait le démarrage d’une opération de 1 160 appartements. Ces logements en chantier ne doivent pas être comptés comme des logements déjà remis à leurs bénéficiaires.
À terme, les 350 hectares d’Ahoué pourraient accueillir 45 000 logements réalisés par cinq promoteurs. Ce chiffre décrit la capacité globale annoncée du site : il ne constitue ni un calendrier de livraison, ni une offre immédiatement commercialisable.
Pourquoi l’offre reste-t-elle inférieure aux besoins ?
Le problème ne se résume pas au nombre de bâtiments construits. Produire un logement réellement habitable suppose de maîtriser le terrain, réaliser les voiries et réseaux, financer le chantier, raccorder le quartier et proposer un prix compatible avec les revenus des ménages.
Le foncier et la viabilisation
Un terrain mobilisé ne devient pas immédiatement un quartier. Routes, drainage, eau, électricité, assainissement et sécurisation foncière conditionnent les livraisons.
Le financement des opérations
Les besoins de financement sont lourds et les calendriers dépendent des fonds effectivement mobilisés, pas uniquement des montants annoncés pour l’ensemble du programme.
La capacité financière des ménages
Une demande sociale élevée n’est pas toujours une demande capable d’acheter au prix du neuf ou de supporter une mensualité bancaire sur une longue durée.
La localisation
Un logement peut être moins cher en périphérie tout en devenant coûteux au quotidien si les transports, les écoles, les commerces ou les emplois restent éloignés.
Ce que cette situation change pour votre projet
Vous cherchez à vous loger
Comparez le coût complet : prix ou loyer, transport, charges, raccordements et travaux. Un logement présenté comme accessible peut l’être moins une fois les déplacements quotidiens ajoutés.
Vous souhaitez investir
Le déficit national ne suffit pas à prouver la rentabilité d’un bien. Il faut vérifier le loyer réellement supporté dans la zone, la concurrence, la vacance probable et toutes les charges.
Vous préparez l’achat depuis l’étranger
Ne confondez jamais annonce de programme et disponibilité du logement. Demandez l’agrément, l’identité du promoteur, le titre du terrain, l’échéancier et les garanties prévues avant tout versement.
Une pénurie nationale ne garantit pas un bon investissement
C’est le principal enseignement pour un investisseur. Il peut manquer beaucoup de logements à l’échelle du pays et rester difficile de louer un appartement trop cher, mal desservi ou inadapté aux revenus du quartier. Avant de réserver un bien, ramenez toujours le discours national à l’adresse exacte du projet.
- Identifier le stade réel du projet : annoncé, agréé, financé, en chantier, achevé ou effectivement livré.
- Vérifier le terrain et le promoteur : situation foncière, agrément du programme, autorisations et identité du bénéficiaire des paiements.
- Tester la demande solvable : loyer réaliste, revenus des ménages ciblés et nombre de biens comparables déjà proposés dans la zone.
- Chiffrer tous les coûts : acquisition, crédit, copropriété, gestion, entretien, fiscalité, vacance et remise en état.
- Obtenir les engagements par écrit : prix, surface, prestations, raccordements, échéancier, date de livraison et conséquences d’un retard.
Le loyer envisagé couvre-t-il vraiment votre investissement ?
Testez le prix d’achat, le loyer, les charges et la vacance locative avant de conclure qu’une zone en tension sera automatiquement rentable.
Calculer ma rentabilité locativeSources principales
- Gouvernement de Côte d’Ivoire — environ 37 000 logements réalisés et déficit supérieur à 800 000 unités, décembre 2024.
- MCLU — bilan des réformes et programmes de logement, newsletter ministérielle publiée en 2025.
- Ministère de l’Urbanisme, du Logement et du Cadre de vie — point sur les opérations d’Ahoué, 28 mai 2026.
- Centre for Affordable Housing Finance in Africa — profil logement de la Côte d’Ivoire, données consultées en septembre 2026.
Méthode : les chiffres sont présentés selon leur statut — estimation, réalisation déclarée, chantier engagé ou objectif à terme. Ils ne sont pas additionnés lorsqu’ils ne couvrent pas le même périmètre.