Fiscalité des revenus locatifs en Côte d’Ivoire en 2026

1. Quels impôts s’appliquent à un bien loué ?

En Côte d’Ivoire, parler d’un unique « impôt sur les loyers » est trompeur. Lorsqu’un immeuble bâti ou non bâti produit un revenu locatif, la fiscalité foncière comprend normalement deux éléments.

L’impôt sur le revenu foncier

Il est dû en raison du revenu tiré de la mise en location. Son taux de droit commun est fixé à 3 % de la valeur locative pour une personne physique et à 4 % pour une entreprise ou une personne morale.

L’impôt sur le patrimoine foncier

Il est lié à la propriété, à la possession ou à la détention du bien. Pour un immeuble productif de revenus, son taux de droit commun est de 9 % de la valeur locative pour une personne physique et de 11 % pour une entreprise ou une personne morale.

Le prochain guide Babi Immo consacré à l’impôt foncier en Côte d’Ivoire détaillera également les biens non loués, les terrains nus, les logements vacants et la réforme de la valeur marchande.

2. Qui doit déclarer et payer ?

Le redevable est généralement le propriétaire ou le possesseur du bien. Les textes visent aussi, selon les situations, l’usufruitier, le concessionnaire, l’emphytéote, le preneur d’un bail à construction ou le propriétaire du sol lorsqu’il perçoit un loyer.

Dans la pratique, quatre règles simples permettent d’éviter les malentendus :

• Un petit loyer reste un loyer. Il ne faut pas inventer soi-même un seuil d’exonération parce que le montant paraît modeste.
• Vivre hors de Côte d’Ivoire ne supprime pas l’obligation. Le bien situé en Côte d’Ivoire reste dans le champ de la fiscalité ivoirienne.
• Confier la gestion à une agence ou à un proche ne transfère pas automatiquement la dette fiscale. Le mandat doit dire clairement qui reçoit les avis, effectue les paiements et remet les justificatifs.
• En cas d’indivision, il faut organiser la représentation. Une famille qui encaisse les loyers sans responsable identifié s’expose aux paiements oubliés et aux justificatifs introuvables.

3. Comment calculer la fiscalité locative ?

La base est la valeur locative annuelle

La DGI définit la valeur locative comme le prix que le propriétaire retire de l’immeuble lorsqu’il le donne à bail, ou celui qu’il pourrait en retirer en cas de location. Pour un logement effectivement loué dans des conditions normales, le loyer annuel constitue donc le premier repère.

La base de l’imposition d’une année est normalement déterminée à partir de la valeur locative de l’année précédente. La DGI peut contrôler le montant déclaré et le corriger si le bail, les loyers pratiqués ou les biens comparables montrent une valeur différente.

Exemple 1 : un appartement détenu par un particulier

Un appartement à Marcory a été loué 300 000 FCFA par mois pendant l’année précédente.

• Valeur locative annuelle : 300 000 × 12 = 3 600 000 FCFA.
• Impôt sur le revenu foncier : 3 600 000 × 3 % = 108 000 FCFA.
• Impôt sur le patrimoine foncier : 3 600 000 × 9 % = 324 000 FCFA.
• Total indicatif : 432 000 FCFA, soit 12 % de la valeur locative.

Si ce total est payé en quatre fractions égales, chacune représente 108 000 FCFA.

Exemple 2 : un local appartenant à une société

Une société loue un local pour 600 000 FCFA par mois.

• Valeur locative annuelle : 600 000 × 12 = 7 200 000 FCFA.
• Impôt sur le revenu foncier : 7 200 000 × 4 % = 288 000 FCFA.
• Impôt sur le patrimoine foncier : 7 200 000 × 11 % = 792 000 FCFA.
• Total indicatif : 1 080 000 FCFA, soit 15 % de la valeur locative.

4. Comment déclarer et payer en 2026 ?

La bonne méthode consiste à faire correspondre trois éléments : le bien enregistré auprès de la DGI, sa valeur locative à jour et les paiements réellement justifiés.

Les échéances à retenir

Les particuliers peuvent consulter leurs avis et suivre leurs paiements depuis les services officiels e-Impôts. L’avis reçu et les indications du centre des impôts restent déterminants pour votre dossier particulier.

5. Que se passe-t-il si le locataire retient une partie du loyer ?

Lorsque le locataire est notamment une entreprise relevant d’un régime visé par les textes, il peut être tenu de prélever un acompte au titre des impôts sur les revenus locatifs au moment du paiement du loyer.

• Le taux de retenue est de 12 % lorsque le local appartient à une personne physique.
• Il est porté à 15 % lorsque le local appartient à une entreprise ou à une personne morale.
• Les ambassades et organismes internationaux sont également visés par le dispositif présenté par la DGI.

Exemple concret

Un particulier loue une boutique 400 000 FCFA par mois à une entreprise soumise à cette obligation. La retenue mensuelle est de 48 000 FCFA, soit 12 %. Le bailleur reçoit donc 352 000 FCFA et doit récupérer une preuve de la retenue opérée.

Le locataire professionnel peut également demander l’attestation d’immatriculation fiscale du bailleur et une copie de sa déclaration foncière. Anticipez ces documents dès la signature du bail au lieu d’attendre le premier paiement.

6. Les situations qui demandent une vigilance particulière

Les loyers sont encaissés en espèces

Un paiement en espèces ne fait pas disparaître l’obligation fiscale. Numérotez les quittances, tenez un relevé mensuel et déposez les fonds de manière traçable. Un cahier non signé ou des messages WhatsApp isolés ne suffisent pas toujours à reconstituer plusieurs années de gestion.

Un proche gère le logement

Prévoyez un mandat écrit précisant le loyer, les dépenses autorisées, le compte de réception, les échéances fiscales et le reporting. Demandez chaque mois le relevé des encaissements et chaque trimestre les justificatifs fiscaux correspondants.

Le propriétaire vit à l’étranger

Organisez l’accès aux avis électroniques et, si une personne intervient localement, utilisez un mandat suffisamment précis. Ne transférez pas des sommes intitulées simplement « impôts maison » sans recevoir l’avis concerné et la quittance officielle.

Le loyer, l’usage ou l’occupation a changé

Passage d’un logement à une boutique, augmentation du loyer, vacance prolongée, division d’une villa en plusieurs unités ou changement de propriétaire : ces événements peuvent modifier le dossier fiscal. Déposez une déclaration complémentaire et laissez la DGI recalculer la situation. Ne réduisez pas vous-même le montant de l’avis.

La location est meublée, saisonnière ou accompagnée de services

Une activité organisée d’hébergement, de location courte durée ou de prestations associées peut entraîner d’autres obligations fiscales et commerciales. Le simple réflexe français « location meublée = BIC » ne doit pas être transposé automatiquement. Faites qualifier l’activité selon le droit ivoirien et votre statut réel.

7. Les erreurs les plus fréquentes

• Appliquer un taux unique sans distinguer revenu foncier et patrimoine foncier.
• Déduire soi-même travaux, assurance, crédit ou honoraires de la valeur locative.
• Confondre l’enregistrement du bail avec le paiement annuel des impôts fonciers.
• Oublier de demander la preuve d’une retenue opérée par un locataire professionnel.
• Payer par l’intermédiaire d’un proche sans récupérer de quittance officielle.
• Continuer à utiliser un ancien avis après une hausse de loyer ou un changement d’usage.
• Attendre une vente pour découvrir plusieurs années d’arriérés ou une erreur d’identification.
• Présenter comme certaine une estimation faite sans l’avis ni le dossier DGI du bien.

8. Comment régulariser une situation ancienne ?

Si le bien a été loué pendant plusieurs années sans suivi clair, commencez par reconstituer les faits. Payer une somme approximative à un intermédiaire ne régularise rien.

1. Rassemblez les baux, quittances de loyer, relevés bancaires et messages utiles.
2. Retrouvez les anciens avis d’imposition et toutes les quittances DGI disponibles.
3. Demandez aux locataires professionnels leurs attestations de retenue manquantes.
4. Vérifiez auprès du centre des impôts l’identification du bien, les années ouvertes et les montants inscrits au compte.
5. Demandez un décompte officiel avant de payer et conservez toute correspondance.
6. En cas de désaccord important, faites-vous accompagner par un fiscaliste, un conseil juridique ou un professionnel qualifié.

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